Aluguel ou financiar: o que compensa.

Para decidir entre aluguel ou financiar, compare o patrimônio no fim de N anos: quem compra tem o valor do imóvel menos o saldo devedor, e quem aluga tem a entrada e a diferença mensal investidas. Com R$ 500.000, entrada de R$ 100.000 e as premissas de exemplo, alugar rende R$ 116.278,64 a mais em 10 anos. É uma simplificação.

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Comprar financiado ou alugar e investir

Todas as premissas são exemplos editáveis. O resultado é uma simplificação, não uma previsão.

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Patrimônio em 10 anoscalterix
Alugar vence por R$ 116.278,64
Patrimônio de R$ 371.071,92 comprando e de R$ 487.350,56 alugando e investindo, com valorização de 4% e rendimento de 9% ao ano
Patrimônio comprando
R$ 371.071,92Patrimônio alugando
R$ 487.350,56
  • Aluguel pago no período (com reajuste)R$ 377.336,78
  • Desembolso do comprador (entrada, custos, parcelas, extras)R$ 613.115,23
  • Valor do imóvel ao fimR$ 740.122,14
  • Saldo devedor ao fimR$ 369.050,22
  • Carteira investida do compradorR$ 0,00
  • Carteira investida do inquilinoR$ 487.350,56
  • Diferença de patrimônio (comprar − alugar)R$ -116.278,64
imóvel hoje R$ 500.000,00valorização R$ 240.122,14
Simplificação com premissas de exemplo. Não é previsão nem recomendação de investimento ou de compra. Valores reais variam com mercado, impostos e contrato.

Como a comparação funciona

A conta coloca os dois caminhos com o mesmo orçamento mensal. Quem compra paga entrada, custos de compra, parcela do financiamento e despesas do dono. Quem aluga investe a entrada e os custos de compra no dia zero e, todo mês, investe a diferença entre o que o comprador gasta e o aluguel. Se o aluguel for maior que o gasto do comprador, a diferença é investida pelo comprador.

Patrimônio de quem compra = valor do imóvel no fim − saldo devedor + carteira (se sobrar orçamento)
Patrimônio de quem aluga = entrada + custos de compra + diferenças mensais, investidos ao rendimento informado
O imóvel valoriza a taxa anual informada. O aluguel é reajustado uma vez por ano.

A parcela vem de um financiamento SAC ou Price. Para comparar os dois sistemas, veja SAC x Price. Para detalhar o financiamento em si, use o simulador de financiamento imobiliário.

Exemplos resolvidos

CenárioPatrimônio comprandoPatrimônio alugandoResultado
R$ 500.000, entrada R$ 100.000, 360 meses a 11%, Price, 10 anosR$ 371.071,92R$ 487.350,56Alugar vence por R$ 116.278,64
Mesmo cenário no SACR$ 473.470,47R$ 572.580,64Alugar vence por R$ 99.110,17
R$ 300.000, entrada R$ 60.000, 240 meses a 10%, Price, 20 anos, aluguel R$ 1.500, valorização 5%, rendimento 8%R$ 957.978,67R$ 559.477,60Comprar vence por R$ 398.501,07
Premissas de exemplo: reajuste do aluguel de 5% (cenários 1 e 2) e 6% (cenário 3), custos de compra de 4% e 3% do valor, custos do dono de R$ 300 e R$ 200 por mês, valorização de 4% e 5% ao ano, rendimento de 9% e 8% ao ano. Os resultados mudam muito com as premissas.

No horizonte curto, os custos de compra e os juros iniciais pesam e alugar tende a vencer. No horizonte longo, depois de quitar o financiamento, o dono deixa de pagar parcela e a valorização acumulada pesa mais. Por isso o horizonte de 20 anos favorece a compra no terceiro exemplo.

As premissas que decidem tudo

  • Valorização do imóvel: cada ponto percentual ao ano muda muito o resultado em 10 anos. Não existe valor garantido.
  • Rendimento do capital: se o inquilino não investe a diferença, a vantagem de alugar some.
  • Reajuste do aluguel: aluguel que sobe acima da inflação favorece a compra.
  • Custos do dono: IPTU, condomínio, manutenção e seguro entram no campo de custos mensais.
  • Horizonte: o tempo que você pretende ficar no imóvel pesa mais que qualquer taxa.
Simplificações: taxa de juros e rendimentos constantes, sem impostos sobre o rendimento além do informado, sem custo de venda do imóvel, sem FGTS e sem variação de renda. O imóvel próprio também traz valor não financeiro (estabilidade, uso), que a conta não mede.

Erros comuns

  • Comparar só a parcela com o aluguel e esquecer a entrada, que também poderia estar investida.
  • Ignorar IPTU, condomínio e manutenção do dono.
  • Supor valorização alta e rendimento baixo sem justificar.
  • Esquecer os custos de compra e de venda.

Perguntas frequentes

Vale mais a pena alugar ou financiar?

Depende do horizonte, da valorização do imóvel e do rendimento do dinheiro investido. Em 10 anos, com as premissas de exemplo, alugar vence. Em 20 anos, a compra pode vencer, como no terceiro exemplo da página.

Como comparar aluguel e financiamento?

Compare o patrimônio no fim do período: o comprador tem valor do imóvel menos saldo devedor, e o inquilino tem o dinheiro investido. Inclua entrada, custos de compra, parcelas, reajuste do aluguel e despesas do dono.

A regra de que aluguel é 0,5% do valor do imóvel vale?

É só uma referência de mercado e não substitui a conta. Aqui, o aluguel de R$ 2.500 sobre R$ 500.000 é 0,5% ao mês. Troque pelo aluguel real da sua cidade.

O resultado é uma previsão?

Não. É uma simplificação com premissas de exemplo editáveis, sem previsão de valorização, juros ou rendimentos. Mude os valores para ver como a decisão se altera.

Posso usar o FGTS na entrada?

Pode, nas condições do programa e do imóvel. O simulador não distingue a origem da entrada: informe o total. Para as regras do FGTS, confirme com a instituição.

Fontes e revisão

  • Fórmulas de amortização SAC e Price e juros compostos (matemática financeira)
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Revisão financeira: a definirProfissional habilitado, assinando cada atualização.